קיימים קריטריונים רבים לקבלת ריבית זולה יותר מבנק משכנתאות החשוב ביותר הוא לא לעבור
על 45% מימון מהבנק.
מדוע אתם שואלים?
תחילה, מה זה הלימות הון?
הלימות הון הוא מונח בנקאי שמתייחס להון הכולל של הבנק. כאשר בנק נותן אשראי עליו להקצות שיעור מסוים מההון שלו כנגד הסיכון המיוחס לאותו אשראי. ההקצאה מהווה כרית ביטחון למצב בו הלווה לא יעמוד בהחזר ההלוואה והבנק יצטרך להפריש לחובות מסופקים ולרשום הפסד.
לפי שעה, עלפי ריגולציה של בנק ישראל, בכדי למנוע מפולת של הבנקים, כל בנק שמלווה משכנתא חייב להפריש לבנק ישראל בטחונות (מקצה הון) עבור של שקל שהוא מלווה בהלוואות המשכנתא באופן הבא:
- הקצאת הון בהלוואת משכנתא עד 45% מימון – 35% (כלומר הבנק יפריש לבטחון 35%)
- הקצאת הון בהלוואות משכנתא במימון של 46% עד 60% – 50%
- הקצאת הון בהלוואות משכנתא במימון של 61% עד 75% – 60%
- הקצאת הון בהלוואות משכנתא לכל מטרה – 75%
- הקצאת הון בהלוואות משכנתא לקבוצת רכישה – 100%
- הקצאת הון בהלוואות משכנתא מעל 5 מיליון ₪ – 100%
- הקצאת הון לתושבי חוץ עם תעודת זהות ישראלית – שווה ערך לכל הסעיפים מעלה.
לדוגמא, הקצאת הון בהלוואת משכנתא של 2,400,000 ₪ כאשר שווי נכס לבטוחה בבנק הינו 6,000,000 ₪, הרי שמדובר ב 40% מימון ולכן הקצאת ההון תהיה 35%. (שווי נכס לבטוחה – לפי הערכת שמאי או חוזה, הנמוך מבין השניים).
כלומר, אדם שלוקח משכנתא ב 45% מימון ומטה, ברמת הפוטנציאל הריבית אותה יקבל תהיה נמוכה יותר מלווה אחר שייקח משכנתא באחוז מימון של 51% לדוגמא.
מכאן ניתן לראות שככל ואחוז המימון עולה כך גם הקצאת ההון עולה לפי המדרגות המצוינות, דבר הגורם לבנקים למשכנתאות לתמחר את הכסף שאותו מלווים יקר יותר.